Detrazioni Fiscali 2026

In cosa consiste

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

L’agevolazione fiscale è stata introdotta dalla legge n. 449/1997 (articolo 1, comma 1) e resa permanente nel nostro ordinamento tributario mediante l’inserimento nel Tuir, da parte del decreto legge n. 214/2011, dell’articolo 16-bis.

Le norme attuative e le procedure di controllo della detrazione sono state individuate, invece, con il decreto interministeriale n. 41 del 18 febbraio 1998.

La detrazione spetta anche per interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro diciotto mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile (cap. 5).

La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo e, in applicazione del criterio di cassa, spetta nel periodo in cui il contribuente ha sostenuto le spese (anche se il pagamento è avvenuto in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati).

Essa va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Per quanto riguarda la percentuale di detrazione e il limite di spesa agevolabile, la normativa attuale prevede misure diverse a seconda del periodo d’imposta in cui sono effettuati i pagamenti e dell’utilizzo dell’immobile oggetto degli interventi (vedi paragrafo “La misura della detrazione e i limiti di detraibilità“).

Chi può usufruirne

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

In particolare, la detrazione può essere richiesta da:

• proprietari o nudi proprietari
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• detentori (locatari o comodatari) dell’immobile, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, a condizione che la detenzione dell’immobile risulti da un atto regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente lo stesso avvio
• soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori)
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o i beni merce
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), anche in assenza di un contratto di comodato. La convivenza può essere attestata mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, deve verificarsi già alla data di inizio dei lavori e sussistere al momento del sostenimento delle spese ammesse in detrazione, anche se antecedente il predetto avvio
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• il convivente di fatto del possessore o detentore dell’immobile, anche in assenza di un contratto di comodato, per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2016.

Come prevede l’articolo 1, comma 36, della legge n. 76/2016 (legge Cirinnà), per conviventi di fatto si intendono “due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un’unione civile”. Per l’accertamento della “stabile convivenza”, la citata legge richiama il concetto di famiglia anagrafica previsto dal regolamento anagrafico (Dpr n. 223/1989); tale status può risultare dai registri anagrafici o essere oggetto di autocertificazione.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Il possesso di un titolo idoneo e la disponibilità dell’immobile, richiesti al momento del sostenimento delle spese che danno diritto alla detrazione, non è necessario che permangano per l’intero periodo di fruizione della detrazione stessa.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Futuro acquirente

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), anche il futuro acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione, a condizione che:

• sia stato immesso nel possesso dell’immobile
• esegua gli interventi a proprio carico
• il compromesso sia stato registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

La detrazione al futuro acquirente spetta anche nel caso in cui non si perfezioni l’acquisto.

Lavori eseguiti in proprio

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati, che può avvenire anche prima dell’inizio dei lavori.

INTERVENTI SU PARTI CONDOMINIALI

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Per l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, occorre far riferimento all’articolo 1117 del codice civile:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Per gli interventi sulle parti condominiali il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio o di altro soggetto incaricato.

In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alla spesa) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente di fatto del proprietario dell’immobile, che può portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore, comprovante il pagamento della quota millesimale delle spese, il convivente deve indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

Condominio minimo

Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. I condomini che non hanno nominato un amministratore, non avendo l’obbligo di farlo, e che non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni. È necessario, tuttavia, che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell’obbligo di operare la prevista ritenuta d’acconto al momento dell’accredito del pagamento.

Con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle entrate ha precisato che:

1. il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta)
2. in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

In assenza del codice fiscale del condominio minimo, le fatture possono essere emesse nei confronti del condomino che effettua i necessari adempimenti. Per richiedere la detrazione, i condòmini devono indicare nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico (o il proprio codice fiscale, se ogni condomino effettua il bonifico per la propria quota di competenza).

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, sarà tenuto a esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.

La misura della detrazione e i limiti di detraibilità

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, sono attualmente previsti percentuali di detrazione e limiti massimi di spesa di seguito specificati.

I. Spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024:

• detrazione del 50%, con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’immobile (posseduto o detenuto sulla base di un titolo idoneo) sul quale sono stati effettuati gli interventi.

II. Spese sostenute negli anni 2025 – 2026:

• detrazione del 50% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
• detrazione del 36% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.

III. Spese sostenute nel 2027:

• detrazione del 36% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
• detrazione del 30% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.

IV. Spese sostenute dal 2028 al 2033:

• detrazione del 30%, con limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro, per tutte le abitazioni possedute o detenute sulla base di un titolo idoneo.

V. Spese sostenute dal 2034:

• detrazione del 36%, con limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’abitazione su cui sono effettuati gli interventi.

Attenzione: È sempre pari al 50% la detrazione delle spese relative a interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione (comma 3-bis dell’articolo 16-bis del Tuir).
Dal 2025, invece, non è più ammessa la detrazione per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (caldaie a condensazione e generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili).

PERCENTUALI DI DETRAZIONE E LIMITI DI SPESA

SOSTENIMENTO DELLA SPESA	IMMOBILE INTERESSATO ALLA RISTRUTTURAZIONE	PERCENTUALE DETRAZIONE	LIMITE SPESA
entro il 2024	TUTTE LE ABITAZIONI	50%	96.000 euro
anni 2025-2026	ABITAZIONE PRINCIPALE e se la spesa è pagata dal proprietario dell’immobile o da chi è titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso	50%	96.000 euro
	ALTRI CASI in cui è ammessa la detrazione	36%	96.000 euro
anno 2027	ABITAZIONE PRINCIPALE e se la spesa è pagata dal proprietario dell’immobile o da chi è titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso	36%	96.000 euro
	ALTRI CASI in cui è ammessa la detrazione	30%	96.000 euro
anni 2028-2033	TUTTE LE ABITAZIONI nei casi in cui è ammessa la detrazione	30%	48.000 euro
dal 2034	TUTTE LE ABITAZIONI nei casi in cui è ammessa la detrazione	36%	48.000 euro

QUANDO E A CHI SPETTANO LE DETRAZIONI MAGGIORI

Per usufruire delle percentuali più elevate di detrazione (50% per le spese del 2025 e 2026 e 36% per quelle del 2027) sono richiesti i seguenti due requisiti:

1. è necessario che il contribuente sia titolare, al momento di inizio dei lavori (o di sostenimento della spesa, se antecedente) di un diritto di PROPRIETÀ (o NUDA PROPRIETÀ o PROPRIETÀ SUPERFICIARIA) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione).
   La maggiorazione dell’aliquota di detrazione non si applica, pertanto, al familiare convivente o al detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario). Questi ultimi potranno quindi richiedere, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione del 36% delle spese sostenute nel 2025 e 2026 e del 30% delle spese sostenute nel 2027
2. occorre, inoltre, che l’unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi sia adibita ad abitazione principale. Per “abitazione principale” deve intendersi quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.
   Per l’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, si considera abitazione principale anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Nei casi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

Inoltre, come precisato dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 8 del 19 giugno 2025:

• quando l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiore detrazione spetta a condizione che lo stesso immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori
• la maggiore detrazione spetta, inoltre, nel caso in cui gli interventi siano effettuati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione
• se gli interventi agevolati riguardano parti comuni degli edifici, la maggiorazione va applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, se quest’ultimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Come per le singole unità immobiliari, tali circostanze vanno verificate all’inizio dei lavori, per quanto riguarda la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale
• per usufruire dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui richiede per la prima volta la detrazione
• per usufruire dell’aliquota maggiorata prevista dal cosiddetto “Sismabonus acquisti” (comma 1-septies.1 dell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013), l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione
• anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati (previsti dal comma 3 dell’articolo 16-bis del Tuir), per usufruire dell’aliquota maggiorata, l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Infine, in presenza di tutti i requisiti richiesti per poter richiedere la maggiorazione dell’aliquota di detrazione, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

CONTRIBUENTI CON REDDITO SUPERIORE A 75.000 EURO

La legge di bilancio 2025 (articolo 1, comma 10, della legge n. 207/2024) ha introdotto per i possessori di redditi elevati un limite agli oneri e alle spese detraibili.

In particolare, a decorrere dall’anno di imposta 2025, l’articolo 16-ter del Tuir prevede che gli oneri e le spese, considerati complessivamente e per i quali è prevista una detrazione dall’Irpef, sono ammessi in detrazione, dai contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, fino a un determinato importo.

Tale importo va calcolato moltiplicando un “importo base” (che decresce all’aumentare del reddito complessivo) per un coefficiente (diverso, a seconda della presenza del nucleo familiare di figli fiscalmente a carico).

L’importo base è pari a:

1. 14000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 75.000 euro e fino a 100.000 euro;
2. 8000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 100.000 euro.

Il coefficiente da utilizzare è invece pari a:

1. 0,50, se nel nucleo familiare non sono presenti figli a carico
2. 0,70, se nel nucleo familiare è presente un figlio a carico
3. 0,85, se nel nucleo familiare sono presenti due figli a carico
4. 1,00, se nel nucleo familiare sono presenti più di due figli a carico, o almeno un figlio a carico con disabilità accertata (articolo 3 della legge n. 104/1992).

Nel calcolo dell’importo massimo detraibile si considerano anche le spese per gli interventi edilizi. Restano escluse soltanto le spese sanitarie, le somme investite nelle start-up innovative, le somme investite nelle piccole e medie imprese innovative.

Con riferimento alle spese detraibili in più annualità, ai fini del computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese che è possibile portare in detrazione rilevano solo le rate di spesa riferite a ciascun anno. Se, per esempio, nel 2025 si sostengono spese di manutenzione straordinaria per 20.000 euro, detraibili in 10 anni, nel calcolo dell’importo massimo detraibile va considerata solo la rata dell’anno, pari a 2.000 euro.

Sono esclusi, in ogni caso, dal calcolo del plafond le rate residue di spese detraibili per bonus edilizi pagate fino al 31 dicembre 2024.

Con la circolare n. 6/E – pdf del 29 maggio 2025 l’Agenzia delle entrate ha fornito le istruzioni e le modalità applicative del nuovo articolo 16-ter del Tuir.

CUMULABILITÀ CON ALTRE AGEVOLAZIONI

La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per gli stessi interventi dalle disposizioni sulla riqualificazione energetica degli edifici (attualmente disciplinata dall’art. 14 del decreto legge n. 63/2013).

Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per la riqualificazione energetica che in quelle per il recupero del patrimonio edilizio, il contribuente può richiedere, per le medesime spese, soltanto uno dei due benefici, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuno di essi.

Per espressa previsione normativa (articolo 16-bis, comma 6, del Tuir), le agevolazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sono invece cumulabili con quelle previste per le spese relative ai beni soggetti al regime vincolistico (ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio – decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004), anche se ridotte nella misura del 50%.

Pertanto, sulle spese sostenute per gli immobili vincolati:

• è possibile calcolare sia la detrazione spettante per gli interventi di recupero edilizio sull’intera spesa, nel limite massimo previsto, che quella del 19% (articolo 15, comma 1, lett. g, del Tuir) sulla spesa ridotta alla metà
• oltre il limite massimo di spesa previsto per la detrazione per interventi di recupero edilizio la detrazione del 19% è calcolata sull’intero importo.

Scarica la guida “RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI”